POSSUO UM IMÓVEL FINANCIADO E ELE SERÁ LEILOADO. E AGORA?

Com a grande crise econômica que assolou nosso país nos últimos anos, um grande número de compradores de imóveis entrou na inadimplência, e, consequentemente, correm o risco de perderem seus imóveis, principalmente se estes foram adquiridos através de financiamentos.

Isso se dá pelo fato de os financiamentos imobiliários envolverem diversas modalidades de garantias, as quais muitas vezes recaem sobre o próprio imóvel. Nesse caso, enquanto a dívida não for paga, o comprador detém apenas a posse do imóvel, pois a real propriedade é da instituição financiadora. A alienação fiduciária possui o objetivo de garantir às instituições financeiras o pagamento integral do crédito financiado. Porém, se por um lado as garantias para os bancos e financeiras são muito boas, por outro, o risco do comprador de imóvel por meio de financiamento aumenta muito e qualquer contratempo que ocorra com o comprador pode significar a perda do imóvel.

Enquanto no caso da garantia hipotecária seja necessária uma ação judicial para formalizar a dívida e constituir um título executivo, na alienação judiciária tudo ocorre de forma mais célere.

A lei que trata da alienação prevê que a pessoa que não pagar três parcelas mensais, em média, será notificada por via extrajudicial para pagamento da dívida em 15 dias, sob pena da perda do imóvel. Ato contínuo, o imóvel deverá ir a leilão em 30 dias e poderá ser vendido até pelo valor da dívida ou, em outras palavras, poderá haver a perda de todos os pagamentos feitos pelo comprador.

A grande diferença nessa modalidade de garantia é a autonomia de a instituição financeira retomar o imóvel e leiloá-lo em curto espaço de tempo, sem a necessidade de nenhuma ação judicial. O que ocorre na prática é que o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e em única parcela, sob pena de perder o imóvel.

Geralmente, o que ocorre é que o devedor sem dinheiro para realizar o pagamento total e imaginando que a referida notificação é apenas uma cobrança na qual teria condições de negociar com o credor o pagamento da dívida, deixa passar o prazo de 15 dias e, com isso, o banco consolida a propriedade em seu favor, perdendo o comprador qualquer direito sobre o imóvel que será leiloado.

Porém, tendo em vista contratos de financiamento de longo prazo, não é nem um pouco razoável que o atraso de apenas três parcelas enseje todos esses transtornos ao comprador.

Existem casos nos quais o devedor teve contratempos momentâneos, como desemprego, atraso em recebimentos, está vendendo um bem para realizar o pagamento, e outras tantas situações passageiras, mas em regra nenhum argumento é suficiente para impedir a perda do imóvel.

Ainda sim, muitos são os casos em que as instituições financeiras, agindo de má-fé, preferem leiloar o imóvel do que receber os valores em aberto, mesmo porque isso lhes é muito mais vantajoso e gera grandes lucros, isso AINDA DENTRO DO PRAZO DE 15 DIAS QUE O FINANCIADOR DISPÕE PARA EFETUAR O PAGAMENTO DA QUANTIA PENDENTE, ficando este impedido de quitar sua dívida.

Em casos como esses, nos quais o comprador tem o dinheiro para pagar as parcelas em aberto e não conseguiu fazer isso dentro do prazo de 15 dias, pode, caso a instituição financeira recuse o recebimento, realizar o pagamento por meio de ação judicial e evitar a perda do bem.

Outra hipótese é quando o devedor possui recursos no FGTS, mas o banco nega o recebimento por meio desses recursos. Independentemente do número de parcelas em aberto, desde que o imóvel se enquadre nos limites do SFH, o comprador pode quitar a dívida com recursos do FGTS. Não é incomum que instituições financeiras neguem o recebimento, mas também nesses casos a ação judicial é o meio adequado para resolver o problema.

É importante destacar que tanto nos casos de negociação JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL o financiador deve agir RÁPIDO, de preferencia, antes da realização do leilão, tendo em vista que as providencias que essa situação exige devem ser tomadas urgentemente, sob pena de perda do imóvel.

Para mais detalhes sobre os procedimentos a serem adotados de acordo com a especificidades de cada caso, procure um advogado especializado nesta área de sua confiança!

 

          Por Dra. Amanda Lima – Márcio Beckmann Advogados Associados.

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